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2024년 05월 30일 (목)

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캐나다의 주거환경 | 주택 형태와 장단점 | 주택모기지 대출 | 주택관련 세금과 비용

 

이 과정에서 필수적으로 해 두어야 할 일은 모기지대출 상담이다. 모기지대출 상담은 은행권(모기지 대출 담담자)또는 비은행권(모기지 전문컨설턴트) 중 선택할 수 있다. 보통 자신의 소득 정도, 영주권자 또는 시민권자 여부, 이민온 후의 경과 년수, 구입을 희망하는 주택의 가격수준 등을 물어본 후 대략적인 가능규모를 알려준다. 간단한 구비서류를 준비해 가면 미리 확정된 이자율 조건을 향후 2-3달간 확정한 ‘선인가(Pre-approved) 모기지대출 확약서’를 발급 받을 수 있다.

 

주택구입을 위해 해당주택을 담보로 모기지대출을 신청하면 신청인의 자격요건을 가리기 위해 아래 사항들을 주로 본다.

 

    - 직장의 근무연수
    - 직업의  고용안정성
    - 개인의 신용기록상태
    - 일정한 현금흐름이 안정적으로 발생되는 지의 여부
    - 순 자기자산의 규모 (총자산에서 남의 빚을 뺀 금액 )
    - 대출의 종류와 그 이자율, 재산세와 매달 지급하는 정기적 납부액의 종류와 규모

 

이를 위하여 아래와 같은 서류들을 미리 준비해 두면 좋다.

 

    - 직장인은 재직증명서(급여액이 적힌 서류)
    - 자영업자는 비즈니스 관련 재무제표 ( 회계결산자료 )
    - 소득세 신고 후 세무서로부터 받은 Assessment Letter(세무신고 검토결과 통지서)
    - 제 예금명세서
    - 자산(부동산 등)관련 가치증빙서류 등.

 

모기지 대출을 신청하기 전에 첫인상이 좋게 되도록 미리 준비하면 좋다. 혹시 잊고서 아직 상환하지 못한 각종 소매점 신용카드, 통신요금 등이 기록에 나타나는 경우가 생기면 처음부터 신뢰를 주지 못하므로 가능하면 미리 본인 스스로가 자기 신용을 미리 알아보고 결함이 없는지 확인해 둘 필요가 있다. 만일, 미납요금의 기록 등이 발견되면 완전상환 후 그 기록들을 말끔히 지우고 대출신청을 하러 가도록 해야 한다. 가끔 신용이 불량한 같은 이름이나 비슷한 이름을 가진 사람들과 혼동될 수 있으므로 미리 점검하는 의미에서도 본인 스스로 사전 신용조회를 해 보는 것이 바람직하다.

 

일반적인 모기지(conventional mortgage) 대출은 주택싯가평가액(appraised value of property)의 75%까지 대출된다. 이 경우 주택구입자는 구입가의 25% 및 기타 제 부대비용을 ‘자기의 자금’(Downpayment)으로 충당해야 한다.

 

싯가평가액 대비 대출액이 차지하는 비중이 75% ( Loan to Value Rario : 싯가평가액 대비 대출액이 차지하는 비중, 통상 LVT 라고 함) 이상의 금액도 대출이 가능하나 이 경우는 위험대출(high ratio mortgage)로 간주되어 보다 높은 대출이자 조건 외에 별도의 모기지 보험( 일시납, 모기지금액에 따라 모기지총액의 0.5~3.75%정도)을 캐나다 모기지주택공사(CMHC :Canadian Mortgage and Housing Corporation)나 GE Capital 로부터 구입해야 한다. 이 경우엔 최고 95% 또는 경우에 따라서는 100% 까지 모기지대출이 가능하다. 즉 자기 돈 0%~5%만으로도 주택의 구입이 가능하다는 뜻이다.

 

하지만, 이러한 한도기준을 충족할만한 신청인의 월 상환능력이 증빙되어야만 대출이 가능하다. 이 상환능력을 심사하기 위해 연간 소득자료를 요구하게 된다.  일반적인 공식은, 모기지 대출을 얻은 후 납부할 월상환금과 재산세의 평균 월납부액, 난방비, 콘도관리비의 50%를 합한 금액이 가족의 세공제전 총평균월소득 금액의 30~32%를 초과하지 않는 범위 내에서만 대출이 결정된다. 이 기준비율을 'GDS 비율'(gross Debt Service ratio) 이라고 부른다.

 

이에 덧붙여, 모기지 월상환금과 재산세 평균 월납부액, 난방비, 콘도관리비의 50%를 합한 금액에다 기타 부채성 월 납부금액(신용카드 사용대금, 자동차구입 월부금, 개인대출 상환금 등) 을 더 보탠 후, 이 금액이 가족의 세공제전 총평균월소득 금액의 40%를 초과하지 않는 범위 내에서만 대출이 결정되기도 한다. 이 기준비율을 'TDS 비율'(Total Debt Service ratio) 이라고 부른다.

 

이 비율계산의 기준은 은행별로 약간의 차이는 있으나 거의 표준화 된 원칙이므로 본인 스스로 미리 계산해 보면 가능한 한도액을 알 수 있다.

 

그런데, 신규 이민자의 경우에는 이러한 소득증빙자료가 부족하므로 각 은행마다 신규이민자를 위한 특별 대출프로그램이 있으므로 그 요건을 담당자와 상담하면 된다. 대개 주택구입가격의 60-65%정도의 모기지 대출이 가능한 데, 새 이민자로 간주되는 자격요건은 은행마다 조금씩 다르므로 담당자와 상의하면 된다.

 

이 외에도 소득증빙이 어려운 자영업자들을 위한 특별프로그램도 있다. 즉, 수년간 자영업을 해 온 기록이 있다면 소득이 많이 신고 되지 않았다 하더라도 어느 정도의 현금흐름은 있었던 것으로 간주하여 소득이 별로 발생하지 않았어도 모기지 대출이 가능하다.

 

다만, 위에서처럼 비율을 기준으로 한 대출한도액 뿐만 아니라 절대금액의 제한금액도 있으므로 각 대출기관별로 확인하여야 한다.

 
1

고정금리(Fixed-rate) 와 변동금리(Variable-rate)

 

금리를 일정기간(예를 들어 5년) 확정한 조건으로 대출하는 경우가 고정금리부 조건이고, 금리의 변동시세에 따라 어떤 기준이자율을 정해두고 이와 연동하여 이자율을 적용하는 것을 변동금리부 조건이라고 한다.

 

장차 이자율이 오를 것을 고려하여 금리를 좋은 조건에 고정시켜 두는 게 유리 하겠지만, 이미 그런 고정금리 조건에는 은행의 향후 금리예측에다 어느 정도의 위험스프레드를 반영하고 있으므로 보통 변동금리보다 비싼 편이다.

 

또한, 상품에 따라서는 변동금리조건으로 약정하였다가 금리가 오름세로 돌아설 때 그 때가서 고정금리로 변경시킬 수 있도록 하는 수도 있으므로, 모기지 담당자와 잘 상의한 후 유리한 조건을 선택하는 게 좋다.

   
2

개방형(open) 과 폐쇄형(closed) 상환 조건

 

개방형은 모기지 대출액을 상환할 여력이 생기면 언제든지 갚을 수 있는 조건(pre-payment privilege)이며, 폐쇄형은 일정한 비율(매년 일정 % ) 의 원금만을 상환할 수 있는 조건이다. 후자의 경우엔 원금을 미리 갚으면 통상 몇 달치 월 상환액을 Penalty 로 물어야 한다.  그러므로, 년간 몇% 이내에는 원금을 갚아 나가도 Penalty가 없는지 확인할 필요가 있다.  일반적으로 개방형은 빌려주는 측이 안정적인 대출운영이 어려우므로 이자율이 더 높은 편이다.

   
3

상환기간(amortization period )의 결정

 

요즘은 모기지 대출의 상환기간을 여러 가지로 선택할 수 있는데, 상환기간이 길수록 월 산환액이 줄어들어 그만큼 갚아나가는 데 부담은 줄어들지만, 월 상환액 중에서 이자가 차지하는 비중이 크다. 대신 단기로 하면 그만큼 이자부담분은 적으나 사오한에 따른 부담액이 높아지므로 본인의 여건에 맞추어 결정할 일이다.

   
4

상환주기 (Payment Frequency)의 선택

 

모기지 대출액을 상환하는 방식엔 매분기, 매월, 격주, 매주 등 다양한 상환주기가 있다. 상환주기를 잦게 할수록 이자부담금은 줄어들고 상환을 조금이나마 앞당기는 효과를 가져온다. 그러므로, 매일 현금이 돌아가는 자영업을 운영하는 경우엔 매월 보다는 매주 상환방식("accelerated" weekly payments )을 택하는 것이 유리하다.

 

모기지 대출상품이 시중에 너무나 많고 다양하지만, 위의 조건들을 중심으로 본인의 여건에 맞는 상품을 고른다면 비교적 복잡한 선택을 단순화하여 이해하는 데 도움이 된다.

 
1

소득과 보유자산을 증명할 서류를 지참하여 담당자와 상담한다. 이 때에 구입하고자 하는 주택이 대략 어느 정도 규모인가를 알려준다.

   
2

모기지 대출기관(은행 등)의 사전승인서류를 받아둔다. 일정기간(30-90일정도) 동안 어떤 대출이자율 조건으로 얼마까지 대출가능한지를 확정할 수 있다.

   
3

집을 계약하면 주택구입계약서 사본을 담당자에게 전달한다.

   
4

대출기관은 해당 주택의 담보력이 얼마나 되는 지 감정평가작업을 진행한다. 대부분 실제 거래가액으로 감정가격이 나오지만, 가끔은 그 이하로 나올 수도 있다. 이경우엔 감정평가액을 기준으로 대출한도액이 정해지게 된다.

   
5

주택구입에 쓸 대출신청자의 자금을 해당대출기관의 구좌에 넣어두면 이를 확인한 후 잔금일(Closing Date)에 대출신청인의 변호사 사무실로 자금을 이체하게 된다.

   
6

변호사는 주택구입에 쓰일 대출신청자의 자기자금(Downpayment)과 대출기관으로부터 받은 모기지대출금을 모아 잔금을 치르고 소유권이전 등기를 마친 후 집주인의 변호사로부터 집 열쇠를 넘겨 받아 구입자에게 전해준다.


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