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2024년 05월 30일 (목)

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캐나다의 주거환경 | 주택 형태와 장단점 | 주택모기지 대출 | 주택관련 세금과 비용

 

캐나다의 주택은 원래 단독주택이 대부분이었으나, 도시의 팽창과 택지부족현상이 심해짐에 따라 점차 토지의 집약적인 이용에 관심을 두게 되었다. 이에 따라 반단독주택(Semi-detached)과 타운하우스, 그리고 콘도미니엄과 같은 형태의 주택들이 새롭게 자리잡게 되었다.

 

이러한 택지의 부족현상은 광활한 캐나다의 국토를 연상하면 얼른 이해가 되지 않을지도 모르겠지만, 실제 도시지역의 새로운 택지의 조성과 공급은 여러 가지 개발규제와 맞물려 일반인들이 생각하는 것보다 매우 까다로운 편이다. 물론 행정 상의 인허가 기간 단축 등과 같은 개선은 이루어져 왔지만, 여전히 부지의 확보와 높아지는 개발비용으로 인하여 채산성을 극복하기가 쉽지 않으며, 결국 이러한 요인들이 최근의 주택가격 상승을 부채질 한 요인의 일부로 작용하기도 했다.

 

 

위의 사진에서 보듯이 한 가구의 거주를 목적으로 독립적인 택지 위에 지어진 주택으로서 그 부지 내에서의 증개축, 재건축 등이 주택소유자의 단독적인 의사결정으로 언제든지 자유로이 이루어 질 수 있다는 장점이 있다. 이러한 법률상 소유권행사에 제약이 없다는 사실로 인하여 그 가치가 가장 인정되는 형태의 주택이다.

 

더구나 자산의 가치를 구성하는 요소들 중에서 토지의 비중이 건물부분보다 일반적으로 크므로, 장차 장기적인 자산가치의 상승을 가장 안정적으로 기대할 수 있는 형태의 주택이기도 하다.  다만, 잔디를 깎거나, 낙엽을 치우는 일, 그리고 눈을 치우고 주택의 유지보수 관리에 상당한 시간과 노력이 따라야 한다. 하지만, 자녀의 정서적 측면과 맑은 공기, 충분한 공간을 만끽하며 지낼 수 있다는 장점들로 인해 아직도 캐나다의 가장 보편적인 주택형태로 자리잡고 있다.

 

광역토론토의 단독주택 대지는 보통 너비가 약 50피트( 약 15미터 ), 깊이가 110 피트 ( 약 33미터 ) 정도가 보편적이었는데, 지금 개발되는 새로운 택지지구에는 대지의 너비가 35~45피트로 줄어들고 있으며, 오래된 도심지역 주택단지에서는 대지의 너비가 20~25피트의 집이 허다하다.

 

 

위의 사진에서처럼, 단독주택처럼 생긴 것 같은 데 자세히 보면 두 집이 한데 서로 붙어 있는 형태이다. 즉, 두 채의 주택을 한 대지 위에 건물을 서로 맞붙여 지은 것이다.  이 형태의 주택은 토지를 효율적으로 이용하기 위해 부족한 택지환경을 고려하여 보다 많은 주택을 약간 더 저렴한 가격으로 공급할 수 있다는 장점을 살린 것이긴 하지만, 재산권의 행사에 있어서 늘 이웃하는 다른 반단독주택의 소유자와 증, 개축, 신축 등에 관해 합의를 보지 않으면 독자적으로 자유로운 권리행사가 불가능한 점이 단점으로 지적된다.

 

아울러 서로 이웃하고 있는 주택구조에서 오는 소음 등과 같은 프라이버시(Privacy)의 침해도 일부 생길 수 있다. 하지만, 여전히 타운하우스나 콘도미니엄에 비해 주택의 가격을 구성하는 요소 중 토지의 비중이 상대적으로 더 큰 평이어서 장기적으로 자산의 가치상승을 그런대로 기대할 만한 형태의 주택이라고 할 수 있다.

 

 

타운하우스란 사진과 같은 형태의 연립주택을 가리키는데, 일정한 대지 위에 가능한 한 많은 수의 주택을 짓기 위하여 각 세대별로 벽을 계속 연결하여 지은 형태이다.  그러므로, 할당된 대지의 너비(폭)이 매우 좁고 그대신 위로 2~3층(때로는 지하층을 포함하여 3~4개층)으로 공간구성이 된 형태의 주택이다.  

 

단독주택이나 반단독주택에 비하여 공간적으로는 제약이 있긴 하지만, 제한된 주택구입예산으로 자기 집을 마련하기 위한 방안으로서 선택되기도 하고, 최근의 고급화 된 타운하우스에서는 단독주택에 버금가는 고급 내부설비와 콘도미니엄과 같은 관리상의 편리성을 동시에 추구할 수 있는 공간으로 인식되기도 한다.

 

즉, 단독주택에서와 같이 바비큐를 즐길 수 있고, 작으나마 뒤 뜰을 갖게 되며, 잔디의 관리나, 낙엽의 제거, 제설작업 등 관리도 공동으로 할 수 있다는 장점을 살릴 수 있어 콘도와 단독주택간의 타협안으로서 선택되어진다. 타운하우스 중에는 공통구역의 관리를 공동으로 해 나가는 ‘콘도미니엄 타운하우스’와 각 소유자가 독립적이고 자유로운 토지보유권을 가진 ‘Freehold 타운하우스’가 있다. Freehold 타운하우스는 관리비 개념이 없으나, 실제로는 이웃 간에 공동관리형태의 프로그램을 만들어 비용을 분담하는 곳이 많다.

 

하지만, 관리상의 편리성 외에는 전체 자산의 가격 중에서 토지할당 부분이 상대적으로 적어 장기적인 가치상승에는 단독주택 보다는 제한적이라 할 수 있겠다.  

 

 

흔히 ‘콘도’라고 약칭하여 부르는 이 주거형태는 공식이름이 ‘Condominium Apt’이다. 일반적으로 캐나다에서는 임대를 목적으로 하는 ‘아파트’와 소유권 등기를 개인 앞으로 넘겨주는 분양형태의 ‘콘도’로 공동주택 건물이 나누어진다.  

 

콘도미니엄은 주택의 한 형태를 일컫는 말이 아니라, 소유와 관리의 한 방식으로 이해하면 된다. 그러므로, 일정한 공통구역이나 시설들을 공동으로 소유하고 관리하는 형태는 콘도 아파트에서도 있을 수 있고 콘도 타운하우스의 형태로도 있을 수 있다. 콘도는 콘도법인의 형태로 운영되며, 소유주들 중에서 이사와 감사 등을 뽑아 이사회를 구성하며, 이사회가 콘도의 제반 유지 및 관리사항을 결정하게 됩니다. 즉, 주민대표회의 성격을 띠고 있다.

 

콘도미니엄 아파트 ( 흔히 줄여서 ‘콘도’라고 부름 )는 한국의 아파트와 유사한 형태의 주택인데, 다만 공동시설들( 파티룸, 수영장, 체력단련장 등 )이 조금 더 갖추어져 있다. 아울러 경비가 24시간 안전하고 자신이 사는 유니트(Unit)이 외의 모든 관리는 전문 관리회사에 의뢰하여 맡겨지므로 편리하다.

 

콘도미니엄은 단독주택에 비하여 전체자산의 가치구성 중 건물의 비중이 대부분이며 토지의 할당량은 미미한 정도이다. 그러므로, 장기적으로 자산의 가치가 지속적으로 상승할 지의  여부는 입지적인 희소성의 증대와 그 콘도 커뮤니티의 독특한 Identity ( Brand Name, Neighbourhood  특성 등 ) 의 생성 및 시장에서의 인정 유무에 따라 가치의 변화에 기복이 심하다.  이 때문에 제대로 된 콘도를 구입하는 일이 상대적으로 어려운 일이 되며 부동산 중개인의 도움이 필요한 이유가 된다.  

 

이와 함께, 콘도는 관리상의 편리성으로 인하여 자산의 증대 보다는 당장 그러한 편리성을  추구하는 라이프스타일에 따라 선택되어지는 주거형태라고 볼 수 있다. 그 외에도 실수요자 뿐 아니라 가수요(투기적 목적이나 임대수입을 목적으로 한 구입 등)가 많이 발생할 수 있는 주택형태이므로 이러한 투자의 동향에 따라 가격의 기복이 의외로 심할 수도 있다.

 

최근 광역토론토에서 거래된 각종 형태의 주택을 분석해 보면, 단독주택이 약 50%정도를 차지하고, 반단독주택이 약 13%, 타운하우스가 약 15%, 그리고 콘도가 약 21%를 차지하고 있다. 물론 콘도의 경우도 위치나 건물관리상태, 커뮤니티의 내용에 따라 꾸준한 상승을 보이는 곳도 있겠으나, 앞으로는 토지의 희소성으로 인하여 점차 콘도의 공급이 늘어나는 추세임을 감안할 때 아무래도 장기적으로는 단독주택의 자산가치가 부동산 재테크 측면에서 볼 때 상대적으로 유리하게 될 것으로 보인다.

 

왜 장기적으로 단독주택의 가격이 콘도나 타운하우스에 비해 더욱 가치상승의 잠재력이 있다는 것일까?  그 이유를 분석해 보면 다음과 같다.

 

 

 

 

 

 

위의 표에서 보듯이, 같은 가격을 주고 구입한 서로 다른 형태의 주택들을 비교해 보면 각각의 주택형태별로 전체금액 중에서 차지하는 토지와 건물의 가격 비중이 다름을 쉽게 알 수 있다. 도시지역에서는 이러한 경향이 더욱 두드러진다.

 

세법이나 회계처리원칙에 의하면, 주택의 토지부분은 감가상각을 인정하지 않는다. 즉, 가치가 해마다 떨어지는 것으로 가정하는 것을 인정하지 않는다는 뜻이다. 역사적으로 토지의 가치가 과거보다 떨어진 예는 일시적인 부동산 경기의 변동에 따른 경우를 제외하면 거의 없다. 오히려, 현실적으로는 그 가치가 높아지는 게 통례이다. 갈수록 택지의 수요는 늘어나는 데 비하여 새로운 부지의 공급은 점차 어려워지고 잇는 것이다.

 

반면에 건물의 가치는 건물의 형태에 따라 다르긴 하지만 대략 그 수명 ( ‘내구연수’라고 부름)을 40~60년으로 보고 이 기간에 걸쳐 가치가 서서히 떨어지는 것으로 간주한다. 이것을 회계학 용어로 ‘감가상각’이라고 부르는 데, 결국 결국 자산의 가치가 매년 조금씩 줄어든다고 보면 된다.

 

이상과 같은 현상을 종합해 보면, 같은 돈을 주고 구입한 자산이라도 가치가 장기적으로  올라가는 ‘토지’를 많이 끼고 있는 자산과 장기적으로 그 가치가 점차 줄어드는 ‘빌딩’ 부분의 가치비중이 더 큰 자산을 두고 볼 때 어느 쪽이 부동산 재테크 측면에서 유리할 지를 생각한다면 결론은 분명해 진다.

 

하지만, 콘도 구입자들은 이재의 측면보다는 그러한 독특한 주거형태를 선택할 수 밖에 없는 라이프스타일(편리성, 안전성, 시간사용의 효율성 등)을 추구하는 사람들에게는 불가피한 선택이라고 생각된다.

 

콘도에 거주하는 사람들은 재테크 측면보다는 오히려 라이프스타일에 의해 구입을 결정하는 경우가 많다. 예를 들어 맞벌이 부부나 아이들을 데리고 교육을 위해 캐나다에서 생활하는 어머니들은 우선 안전이나 관리 면에서의 편리성을 우선 생각하지 않을 수 없는 상황에 있기 때문이며, 젊은 맞벌이 부부나 전문직에 종사하는 독신가장도 그들의 라이프스타일에 걸맞는 주거형태가 콘도이기 때문에 불가피한 선택이 되기도 한다.

 

한편, 콘도의 경우엔 가수요가 쉽게 일어나기 쉬운데, 결국 임대를 목적으로 투자목적의 구입은 투자의 시기를 잘 선택하지 않으면 실패하기 쉽다.  누구나 임대관리가 쉽다는 장점 때문에 손쉽게 투자를 생각하지만, 그 만큼 시장상황에 따라 가격이 흔들릴 위험이 단독주택보다는 상대적으로 큰 부동산 상품이기 때문이다.


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