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2024년 05월 30일 (목)

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가게 임대차에 얽힌 이해관계, 주거용 세입자 보호법과는 다른 규정들
상업 임대차법의 주요내용 | 가게 월 임대료가 밀릴 경우의 조치사항

 

가게의 월 임대료를 주기로 한 임대차계약서 상의 합의된 일자에 지급이 이루어지지 않을 경우, 그 다음날로부터 15일간을 기다려주어도 여전히 지불되지 안되면 16일째 되는 날 ( 만일 2월 1일에 월 임대료를 주기로 되어있는데 미납되었다면, 2월 17일에) 가게의 자물쇠를 바꾸어 달고 출입문을 잠글 수 있다. 물론 새 자물쇠의 열쇠는 가게세입자에게 주지 않아도 되며, 자물쇠가 바뀔 것이라고 미리 가게세입자에게 예고해줄 의무도 없다. 하지만, 건물주는 세입자가 가게 안에 둔 물건들을 끄집어내는 데 필요한 합리적인 접근을 막으면 안 된다. ( 이에 필요한 최소한의 출입은 허용해야 함.)

 

건물주가 취할 수 있는 또 다른 선택은, 약정된 지급일자 그 다음날에 곧바로 가게 안의 장비나 상품과 같은 물건들을 압수할 수 있다. 가게임대차 계약서에 특별히 정해진 관련조항이 없다면 가게 내의 물건들을 압수하겠다는 사실을 미리 세입자에게 예고할 의무사항도 없다. 일단 압수 후에는 5일간 미납 월 임대료를 세입자가 지불하고 물건압수를 해제할 수 있는 기회를 주도록 되어있다. 5일이 지나면 물건들을 처분하여 임대료 미납액 과 그러한 사실에서 비롯된 기타 합리적인 손실액이나 비용 등으로 충당할 수 있다. 하지만, 차압한 사실과 함께 5일 안에 미납 임대료를 지불하지 않으면 물건을 처분하여 그러한 용도로 갖겠다는 내용의 통지를 세입자에게 해 주어야 한다.

 

물건의 처분은 헐값으로 아무렇게나 팔아 치울 수는 없게 되어 있다. 그 과정에 반드시 합리성을 지닌 감정평가절차가 따라야만 한다. 통상 2명의 서로 다른 감정사(Appraiser)의 감정을 받은 뒤 처분이 가능하며, 만일 세입자 물건을 처분한 뒤 밀린 월세를 공제한 후에도 남는 금액이 있으면 반드시 가게세입자에게 돌려두어야 한다. 주의해야 할 점은, 가게세입자가 다른 사람과 공동명의로 소유하고 있든지, 리스 또는 임대한 물건의 경우에는 건물주라도 차압 할 수 없다.  또한, 가게의 원래 세입자가 다른 사람에게 일정 공간이나 기간에 대해 서브렛(sun-let)을 준 경우에는 그 서브렛 세입자(Sub-Tenant)가 원래의 세입자( the Head Tenant )에게 약정된 월 임대료를 꼬박꼬박 납부하는 한, 건물주가 그 공간에 대한 물건은 차압 할 수 없다. 만일 차압 중인 물건이 서브렛 세입자의 물건임을 알게 되면 지체 없이 돌려주어야 한다.

 

세입자가 위에서 설명한 건물주의 두 가지 선택 안에 대해 이의를 제기하려면, 민사소송에 관한 1심법원인  온타리오주 고등법원( the Superior Court of Justice )에 제소할 수 있다.

 

월 임대료(Rent)의 인상과 시기 등에 대해서는 임대차계약서에 명시되어 있지만, 만료일의 경과 등의 이유로 현재 유효한 계약서가 없는 경우라면, 건물주는 언제든지, 어떤 액수라도 올릴 수 있다. 다만, 그러한 인상내용을 서면으로 세입자에게 ‘적절하게’ 통지해 주어야 한다.

 

상업임대차법에는 건물주가 받은 보증금(Security Deposit) 이나 마지막달 월임대료(Last Month’s Rent) 에대해 이자를 지급해 주어야 한다는 규정이 없다. 하지만, 당사자간의 임대차계약서에 그러한 조건에 합의할 수는 있다.

 

합의한 임대차계약기간이 만료하면 새로운 기간에 대해 다시 합의하거나 계약을 갱신할 수 있는데, 만일 건물주인이 응하지 않으면, 기간이 만료하는 즉시 가게를 비워주어야 한다. 만일 그렇지 않으면 불법적인 점유가 되며, 이 경우 매 한달 경과될 때 마다 두달치의 임대료를 주인은 부과할 수 있다. 그 외에도 필요한 금전적인 손해액을 청구할 수 있다. 동시에, 온타리오주 고등법원에 ‘강제퇴거조치’를 위한 법원의 명령을 신청할 수도 있다.  

 

만일, 계약기간의 만료가 있은 후 매월 연장하는 임시적인 임대차관계라면 양 당사자는 최소한 1달의 사전통지를 서면으로 한 후 임대차관계를 종료할 수 있다. 이 경우, 임대기간의 마지막날이 계약관계를 종료하는 날이 되어야 한다. 예를 들면, 유효한 임대차계약서가 없이 매달 갱신하는 상태로 있다가 임대차관계를 종료하게 된다면, 3월 1일부터 3월 31일까지의 기간에 대해서는 늦어도 2월28일에 서면으로 된 종료통지가 상대방에 전달되어야 한다. 이러한 서면통지에 들어가야 할 필수사항은, 건물주 이름, 세입자 이름, 임대한 공간의 주소와 개요, 임대차종료일자, 통지서를 작성하여 보낸 날짜 등이다. 임대차계약기간 만료 전 해지에 관한 사항은 계약서 상에 합의된 내용에 따른다.


가게 임대차에 얽힌 이해관계, 주거용 세입자 보호법과는 다른 규정들
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