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2024년 05월 30일 (목)

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가게 임대차에 얽힌 이해관계, 주거용 세입자 보호법과는 다른 규정들
상업 임대차법의 주요내용 | 가게 월 임대료가 밀릴 경우의 조치사항

 

건물주는 임대차계약상의 어떠한 위반사항에 대해서도 반드시 서면으로 세입자에게 전달하여야 하며, 그러한 내용을 바로잡을 수 있는 기한을 주어야 한다. 건물주는 임대차계약서에 명시된 세입자의 의무사항(월세와 공과금,관리비 분담금, 유지관리 등 )이 지켜지지 않으면  계약을 해지할 권리를 갖는다. 건물주는 가게세입자가 중간에 비즈니스를 그만 두거나 영업부진으로 렌트를 내지 못하는 상황이 생기면 잔여계약일까지의 임대수입에 차질이 생기는 데 대하여 법적 조치를 취할 권리를 갖는다. 통상 손해금액의 규모에 따라 소액재판소(Small Claims Court : $10,000불 미만의 손해청구소송일 경우)나 온타리오주  내의 민사소송에 관한 1심법원인 온타리오주 고등법원 ( the Superior Court of Justice)에 소송을 청구한다.

 

세입자는 임대차계약상에 합의한 월 임대료와 기타 약정된 금액을 기일 내에 반드시 지급해야 한다. 아울러, 계약에 명시된 세입자 책임사항을 잘 이행할 의무가 있다. 만일 임대차계약서 상에 명시된 건물주인의 책임사항이 이행이 안되고 있다고 하더라도 임대료 등의 지급을 미루면 안 된다. 그러므로, 계속적인 영업을 위해서는 이러한 건물주의 이행에 대한 촉구는 월 임대료 지급과는 별개의 건으로 처리해야 한다. 세입자도 건물주에게 금전적 혹은 재산상의 손해에 대한 보상을 법적으로 요구할 권리를 갖는데, 금액의 규모에 따라 소액재판소나 온타리오주 고등법원에 소송을 청구할 수 있다.

 

주택임대차의 경우에는 당사자간에 합의한 주택임대차계약서가 ‘세입자 보호법’과 서로 어긋나는 경우에는 세입자보호법이 우선 적용된다.  하지만, 상가가게의 임대차계약서와 상업임대차법의 내용이 서로 다르면 당사간의 계약이 우선 적용된다. 이런 차이점에 반드시 유의해야겠다. 통상 상업임대차계약서에는 건물주인과 세입자의 의무와 책임사항, 계약의 기간, 임대료 조건, 건물의 유지관리, 재산세 및 기타 관리비 분담조건, 개선투자 등에 관한 사항들을 담고 있으므로, 아무리 급해도 계약서 내용을 차근히 살펴보고 이해가 안 되는 부분은 반드시 확인한 후에 싸인 해야 한다.

 

사업이 어려워 중간에 계약을 해지하고자 할 때에는 주인의 동의를 구한 뒤 제3자에게 서브렛(Sublet : 원계약의 일부 기간이나 일부공간만을 대상 )이나 임대차계약의 양도(Assignment : 원계약서 전체의 권리,의무가 대상)가 가능하다. 법률적으로는 모든 상업용 임대차계약은 제3자에게 양도할 수 있다. 즉 사업상 어려움에 처하면 중간에 다른 사람에게  임차한 점포를 넘겨주고 빠져나올 수 있다는 뜻이다.

 

하지만, 현실적으로는 대부분의 상업임대차계약서에 건물주가 서면상의 동의를 해주지 않으면 어떤 제3자에게도 서브렛이나 양도를 못하도록 약정해 두기 때문에 주인의 동의 없이는 다른 사람에게 서브렛이나 양도하는 게 불가능하다. 물론 이 과정에서 발생하는 건물주의 변호사비용(계약관련)이나 신용조사비용 등은 원래의 임차인이 부담해야 하며, 양도나 서브렛 이후에도 원래의 계약 잔여기간 동안에는 원래의 임차인이 계속 법적인 책임을 새 임차인과 함께 져야 한다. 예를 들어, 월 임대료 미납이 발생하면 그 곳에서 장사를 그만 두고 나온 이후에도 원계약자로서 계약만료 때까지 연대책임이 있다.


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